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2016年房地产开发情况分析

发布日期:2017-01-23 来源:市统计局

 

 

   2016年,我市房地产开发加快供给侧改革步伐,房地产去库存取得一定成效,房地产市场分化态势也进一步加剧。房地产投资持续下降,商品房销售回暖但总体表现乏力,待售面积不降反增。从供需对比来看,人口需求下降、商品房开发结构不合理以及政策执行不到位是当前去库存中面临的主要问题。

     一、当前我市房地产开发投资情况

     1、房地产投资持续下降,存量为主增量低迷

    今年以来,受去库存政策推动,房地产企业投资信心有所恢复,投资主要集中于续建项目的竣工收尾、已拿地项目的落地开工。2016年,全市房地产开发投资74515万元,同比下降25.9%;商品房竣工面积同比下降96.1%,新开工面积(多为往年拿地项目)下降55.7%

    除存量开发外,房地产企业拿地热情不高。据市国土部门了解,近年来土地市场需求下滑,土地流拍、批而未用、土地闲置等现象时有发生,目前部分县区甚至还在使用几年前的土地指标。

    2、商品房销售回暖但总体乏力

    随着中央住房信贷政策调整宽松,去库存政策陆续出台,我市商品房销售市场有所回暖,但总体表现乏力。上半年,商品房销售面积为13815平方米,同比下降41.1%

    在投资和竣工加快、销售低位增长的“剪刀差”影响下,商品房待售面积不降反增。截至2016年末,我市商品房待售面积157062平方米,同比增长6.6%,其中,期房销售面积143335平方米,同比增长115.8倍。

3、库存结构持续分化,区域差距扩大

从增速来看,商业营业用房增长57.6%,增速较上年均有加快。其中,90%以上的企业对其销售前景表示忧虑,特别是商铺、车位等不动产附加值较高,销售持续下降已成为导致企业资金紧张、经营生存困难的重要因素。

从户型结构来看,140平米以上改善性需求刚需不断加快。2016年末, 我市中140平米以上住宅待售面积1440平方米,同比下降8.3%

二、房地产市场存在的问题

1、房地产市场的差异化将成为一种常态  

随着中国经济进入新常态,房地产市场也进入新常态,尤其是房地产市场差异化会更加突出。1998年房改以来全国房地产市场普遍快速发展,价格快速上涨,如今也步入了一个新阶段。住房普遍短缺的时代已经过去,房地产市场出现了明显的供大于求。

2、房地产市场调控需要建立长效机制  

房地产市场发展进入新常态,房地产调控思路也正在发生转变,去行政化无疑是大方向,房地产长效机制实际就是将房地产涉及的金融、土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展目标的前提下,更加重视政策的系统性、稳定性和可预期性,确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标,形成政策合力,当前保障性住房建设力度较大,推进土地出让制度改革。  

三、合理引导市场预期保障房与商品房建设并重  

1、做好房地产市场预期引导  

我市房地产当前发展已经进入新常态,除了房地产市场的几大主体——房地产企业、金融机构和购房者,还有一个重要主体就是地方政府,都必须要进行房地产市场预期的合理引导。一方面,我市的房地产市场投资、投机需求当前虽然得到极大遏制,但房地产市场需求还有巨大的市场潜力;另一方面随着长效机制逐步建立,房地产市场将主要靠市场机制来调节,房地产市场的波动会缩小。房地产市场应该是一个与其他产业一样的正常盈利行业,而不是一个暴利行业。因此,对待房地产市场既不必过分悲观,也不要再将房地产市场作为投机场所。

2、继续贯彻保障房与商品房市场建设并重  

健全保障房的长效管理机制,对于当前种类繁多的保障房,有必要逐步进行科学简化和归并;应根据不同状况适当调整住房保障方式,以租金补贴方式为主提供住房保障,进一步提高住房保障的针对性和实效性;发挥市场机制作用,引导更多社会资金参与投资建设、运营、管理保障性住房;还要建立健全动态管理的准入退出机制和住房保障信息系统,并尽快将住房保障全面纳入法制化管理轨道,为住房保障长期稳定健康和可持续发展提供法律保障。

3合理引导高中低端住房市场供给  

房地产市场虽然主要交给市场,发挥市场在资源配置中的基础作用,但由于社会各阶层对于住房需求存在差异,导致住房供给应满足不同层次的需求。完全都交给市场,经济主体的逐利性会让市场出现一定的失灵。因此,除了政府对于最低端的人群进行保障房供给外,对于中低端人群的住房需求满足也应该有一定的政策,尤其是通过房地产市场源头的土地供给环节,对中低端房地产市场进行合理引导,避免对这部分土地供应的变化引起房价急剧波动。 

 

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